Место.

В вопросе выбора места для будущего магазина, самое главное — это не делать спонтанных решений. К моменту выбора места для работы, вы уже должны знать: кто ваша целевая аудитория, в каких местах им свойственно бывать, где они предпочитают совершать покупки и как. Анализ города, где вы предполагаете открыть магазин, должен включать в себя данные об: уровне жизни, уровне средней заработной платы, наличии производственных и прочих предприятий, топографических особенностях города, торговой инфраструктуре. Источниками для подобного исследования могу служить любые доступные — сеть, сбор данных среди знакомых предпринимателей, местные газеты и журналы. Необходимо так же составить подробную карту расположения точек конкурентов.
Карта передвижений «вашего» покупателя по городу — это основные, насыщенные траффиком, схемы движения людей по городу. Их можно определить по местам нахождения крупных торговых центров, метро, авто и железнодорожные вокзалы. Грамотно и четко продуманная карта, позволит вам сэкономить уйму организационного времени и минимизировать риски открытия вашего бизнеса.

Прогноз выручки.

Необходимая и достаточная увереннность, для открытия собственного магазина, у вас должна появится после составления прогноза будущей выручки. Для этого мы воспользуемся известным методом — «воронка продаж». Зная примерные и желаемые адреса, для открытия магазина, мы можем просто посчитать количество человеческого трафика за единицу времени. Подобные услуги оказывают многочисленные маркетинговые агентства, но в целях экономии куда выгоднее использовать для этой, довольно простой, задачи кого-то из собственного штата сотрудников.
В случае, если магазин расположен на перекрестке: подсчет производится по двум направлениям дорог, проходящих рядом.
В зависимости от плотности и постоянности потока, и выбранной Вами методике подсчета, время может варьироваться от 10 минут до 1 часа. Но в большинстве случаев достаточно просчета за 5 минут в начале каждого часа в течение определенных дней. На основе этих данных Вы можете относительно точно знать проходимость данного места.
Теперь нам нужно выяснить, какой же процент, от проходящего траффика, будет заходить конкретно к нам в магазин. Здесь мы можем воспользоваться, уже имеющимися наработанными маркетинговыми данными — процент будет в среднем от 2-6, в зависимости от времени суток и дня недели. Для дополнительной оценки конкретного процента, вы можете проследить за торговыми точками конкурентов.
Эти данные можно увеличить, за счет инвестиций в красивые и заметные рекламные вывески, и современные и актуальные рекламные технологии.
Далее необходимо понять, какое количество из зашедших в ваш магазин покупателей, собственно, совершат покупку. Тут нам так же приходит на помощь уже известная маркетинговая статистика — все зависит от того, чем именно торгует ваш магазин. К примеру для магазина одежды этот показатель будет варьироваться от 10 до 30%, а для аптеки все 60-85%. Эти показатели можно корректировать при помощи грамотно организованных акций, выкладки товара, привлекательности торговой точки в целом ( освещение, уют, приветливый персонал и прочее ).
Последнем действием, для получения точного прогноза выручки будущего магазина, будет планирование среднего чека, на основе выше описанных данных.

Конечно же, это упрощенная модель. Необходимо учесть сезонность, локальную конкуренцию, график раскрутки магазина на новом месте перед тем, как открыть магазин.

Договор аренды.

С юридической стороны — самое главное чтобы текст договора не противоречил требованиям гражданского кодекса, присутствовали все необходимые реквизиты и прилагались документы на владение помещением. Помимо самого размера арендной ставки, о которой Вы уже договорились с арендодателем, есть еще много важных моментов. Договор может быть долгосрочным, но если в нем есть пункт об одностороннем расторжении договора, по инициативе арендодателя, с предупреждением за три месяца, то Ваш договор фактически становится краткосрочным. Как правило, юристы малознакомые с арендными отношениями пропускают этот пункт, так как он не противоречит законодательству. Но для Вас, это более чем плохо. Вы так долго обсуждали размер ежегодного повышения аренды не более чем на 5%, а наличие этого пункта фактически свело все Ваши усилия на нет. Арендодатель может в любой момент связаться с вами и предложить повысить аренду хоть в пять раз — и с точки зрения закона все будет верно, ни один суд не признает вашу правоту. А в случае вашего отказа, он расторгнет договор в одностороннем порядке.
Обратите внимание на пункт договора, в котором прописаны ваши обязанности, как сторон, по техническому уходу и содержанию помещения. Вы, как человек новый в этом помещении, просто можете не знать, когда в нем начнутся какие-либо проблемы, требующие серьезных финансовых вмешательств. И зачастую, улыбчивый и приятный, при подписании договора, владелей или суб-арендатор помещения, на вопрос о том «Кто будет чинить протекшую крышу?» — ответит «Вам надо — вы и чините» — и будет опять же прав, если вы не оговорите все эти «тонкости» при заключении договора.

Для подстраховки, в период регистрации долгосрочно договора рекомендуется заключать краткосрочный договор, действующий до момента регистрации основного. Такая связка, в виде краткосрочного договора и долгосрочного договора, позволяет застраховать большинство рисков и не выбросить деньги, потраченные на ремонт.

Как открыть магазин вовремя?

Наконец, все согласовано. Арендодатель готов подписывать договор, а вы готовы открываться.
Имейте в виду, что вопросы с монтажем рекламных вывесок, ремонтом помещения, оформлением магазина — вы должны решить ДО этого дня. Так как ни один арендодатель не даст вам более 1-2 бесплатных месяца на подготовку.Необходимо заблаговременно найти подрядчиков и провести тендеры между ними. Тендеры проводятся на основе типовой сметы работ. Фактически, Вы должны сами составить основной перечень работ и материалов, а потом сравнить расценки на них между различными подрядчиками. Очень часто строительно-монтажные компании говорят – Вы дайте нам конкретный объект, мы его замерим и сделаем смету. Подрядчики, как правило, составляют сметы в своем формате, и сравнивать Вы их сможете только по абсолютной цифре. Гораздо правильнее самостоятельно подготовить список работ и материалов, и сравнивать расценки на них. В договорах с подрядчиками также необходимо прописывать этапы работ и сроки их проведения, включая жесткие санкции за срыв сроков. Пока они будут строить, Вы будете платить аренду. Очень часто, подрядчик в желании заключить с Вами договор готов очень сильно демпинговать. Не идите на поводу. Проверьте в состоянии ли он не только сделать дешево, но и уложиться в отведенный срок. Математика проста. Если Вы арендуете 100 кв.м. за 300 000 руб в месяц, ремонт помещения стоит 1 000 000 руб, срок ремонта 30 дней, то каждая дополнительная неделя сверх оговоренного срока будет стоить 7,5% от сметы. Таким образом, скидка в 10% от сметы, но удлинение срока ремонта на две-три недели совершенно невыгодная сделка. Все эти нюансы необходимо закладывать в условия тендера. Чаще всего магазин не открывается вовремя из-за срыва срока изготовления вывески. Дело в том, что вывеска всегда делается по месту. Даже если у Вас есть подрядчик в этом городе, он все равно не сможет заранее подготовиться, пока не увидит фасад конкретного помещения. Что же делать? Выход всегда есть.

Во-первых, Вы можете использовать временные универсальные конструкции – баннерная растяжка + панель-кронштейн с Вашим логотипом. Это можно изготовить заранее и иметь на складе поставщика. Монтируется на 90% помещений. Подлежит многократному использованию.

Во-вторых, Вы можете провести замеры фасада до подписания договора аренды. Выигрываете минимум одну неделю. Пока юристы согласуют договор, Вы согласуете макеты вывесок.
В договоре с подрядчиком необходимо помимо цен, также оговорить какие вывески, в какие сроки он производит и монтирует.

К сожалению, не во всех городах можно найти качественных подрядчиков. Это не беда. Очень часто, подрядчики из соседнего города готовы с минимальными доп. затратами выполнить все необходимые работы. Часто, суммарные затраты даже ниже. Поэтому, при проведении тендеров надо включать не только подрядчиков из Вашего города, но и из соседних городов в радиусе автомобильной доступности (около 300 км).
Не поленитесь, созвонитесь с клиентами выбранного подрядчика, уточните не срывали ли они сроки? Как правило, именно срыв сроков приводит к максимальным финансовым потерям.